【摘要】房地产是我国经济发展的重要支柱，近年来，企业发展迅猛，行业竞争剧烈。如何有效开源节流，实现成本有效控制，提高经济效益，是房地产企业需要长期研究的重要课题。房地产工程成本控制是一个复杂的系统工程，贯穿在工程建设全过程，基本上是按几个阶段或环节来进行。实践证明，只有充分了解成本的构成，把握几个关键节点，才能有效地进行成本控制和管理。

　　房地产的成本，只有从源头抓起，才能实现成本控制的总目标。房地产开发建设过程，一般分为项目建议书(可行性研究)阶段、初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段、合同实施阶段、竣工验收阶段等，相应的，对各阶段的投资控制分别为投资估算、设计总概算、修正总概算、施工图预算、制定合同价、制定结算价、竣工决算等。从项目建设程序中可见，从项目的可行性报告到项目的完全竣工验收，对项目的投资控制一直在进行，对房地产的成本控制也一直在进行着，即为全员成本控制、全过程成本控制。但成本的控制基本上也是按建设阶段来进行控制的。

　　一、设计阶段的成本控制

　　一个建设项目的价值实现成功与否，很大程度上取决于设计阶段。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般占建筑安装成本1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。科学合理的设计，可降低工程造价10%.但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，随意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：高层住宅中每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视设计，以避免先天不足。 项目设计阶段是控制开发成本最直接、最重要的环节，因此，房地产企业的成本控制应以设计阶段为核心。而对房地产项目设计成本起到有效控制的方法是实行限额设计。

　　长期以来，人们普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的成本控制，往往把精力放在施工和结算阶段，应该主动把重心转移到前期阶段，尤其是把好设计关，以取得事半功倍的效果。

　　二、 招标投标阶段的成本控制包括两部分：项目招标过程中的成本控制和合同的签订工作。

　　1、项目招标过程中的成本控制

　　工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，即经济标、技术标。通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：

　　(1)招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质、企业等级、信誉度、管理水平、经济实,转自[星论文网]www.starlunwen.net力、施工方案、供货方案、材料设备等。必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。

　　(2)做好招标文件的编制工作。招投标文件是工程招标的纲领性文件，他的编制要符合投资控制、进度控制、质量控制的总体目标;根据招投标文件确定的标准和方法对标书进行严格评审和全面比较，选出最佳中标者;确定较合理的合同价格和签订严密的工程合同书，使合同价得以稳妥实现。在实际工作中，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

　　(3)合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

　　2、做好合同的签定工作

　　应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。

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