1引言

　　商品住房价格是一个热门话题，其价格一直居高不下，且涨幅较快，政府对此十分关注，普通老百姓反响强烈。许多老百姓穷其一生积蓄也难买到一套房子。房地产开发企业开发商品住宅是一种经济行为，追求利润是企业巨的根本目标。对于房价，理论界专家、房地产业许多专家学者进行了有益的探讨，但对控制房价，降低涨幅仍奏效甚少。

　　2 商品住宅房工程开发成本的构成

　　这里所讲的商品住宅成本包括商品住宅的开发建设成本及后期使用阶段所发生的成本。大致可分为8大项：

　　2.1 土地取得成本

　　土地取得成本是指取得商品住宅用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商缴纳的税费构成。

　　2.2 开发成本

　　开发成本是指在取得的商品住宅开发用地上进行基础设施和商品住宅建设所必须的直接费用和相关费用。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费;基础设施建设费;房屋建筑安装工程费;公共配套设施建设费;开发建设过程中的费用。

　　2.3 管理费用

　　管理费用是指为组织和管理商品住宅开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费、管理用房固定资产折旧费等。

　　2.4 财务费用

　　这里所说的财务费用包括土地取得成本、开发成本和管理费用的资金利息和融资费用。

　　2.5 销售费用

　　销售费用是指销售开发完成后商品住宅所必须的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。

　　2.6 销售税费

　　销售税费是指销售开发完成后的商品住宅应由房地产开发商缴纳的税费。

　　2.7 使用成本

　　使用成本是指商品住宅竣工后在使用期间发生的费用，如：房屋维护修理费、水电费用等。

　　2.8 其他成本

　　这里的其他成本是指在商品住宅寿命周期之,转自[星论文网]www.starlunwen.net内发生的其他费用，如商品住宅保有财产税、住房贷款利息等。

　　成本控制过程中，综合考虑商品住宅的这八项成本，可以使成本控制更具科学性和完整性，促进企业提高经济效益和竞争力。

　　3 高层住宅工程开发成本控制措施与建议

　　3.1 对高层住宅工程实施全面成本控制

　　3.1.1 推行设计招标，择优选择设计单位。

　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

　　3.1.2 开展限额设计，有效控制造价。

　　设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。

　　3.1.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制。

　　对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

　　3.1.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制。

[1] [2] 下一页