1 房地产开发经营中财务预算管理的必要性

　　预算与预测密切相关。预算建立在科学的经营预测与决策基础上，利用实物与价值等不同形态来反映相关企业在未来特定时期内的财务的成果及生产经营的一系列规划和计划。而预测是对未来不可知因素、变量以及结果的不确定性建立在科学基础上的主观判断。预测为基础，而预算则是针对预测结果而相应提出的对策性方案。所以，可以说预算是根据预测结果采用的一系列预先的补救措施及防御。市场竞争越激烈，市场经济越发达，市场的风险度越高，就越发不能忽视预算以及预算管理。

　　房地产行业属于典型的资金密集型行业，而其最大的风险来自于自身的资金管理。目前有相当多的房地产企业都十分重视打造自身资金管理能力，以使企业的资金链安全。房地产开发企业的显著特点是建设周期特别长，投入资金特别多，投资风险非常大，因此就必须在项目的初步规划阶段，对具体每一个开发项目进行投资与成本费用准确的估算，做出投资决策、经济效益评价，这就是财务预算管理在房地产开发企业中的应用。

　　2 房地产开发经营中财务预算管理的内容

　　2.1 编制资金预算

　　企业资金预算管理中的关键点于一个企业现金流和开发进度与开发项目数量的精确衔接和匹配。企业应通过形式各异的资金预算形式，平衡统筹开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流，以能够更好地合理调配、使用资金。

　　在项目拓展阶段的可行性论证分析环节中，项目拓展部门应积极组织研发、财务、策划、工程等部门，测算开发项目的投资总额、定位、分期投入资金的时间、投资金额等，并在此基础上编制《项目启动资金预算》及《项目投资匡算》，从而根据项目需要投入的启动资金，以及企业可动用的资金存量来决定投资该项目是否合理、是否有利润。

　　企业制定项目开发计划后，应立即组织测算开发周期内的现金流量，随之根据该测算编制《项目资金流量预算》。一个项目开发计划以及项目投资匡算是该项目资金流量预算编制的基础性资料。项目资金流量预算能够完整地反映项目在周期内各关键节点的现金流情况，从而帮助企业对现金流能否实现平衡统筹进行提前预判。与此同时，通过编制该预算，可以调整企业项目开发计划和项目投资匡算，为其提供决策依据。《项目资金流量预算》应该按季度反映，也可按月反映。如果按照月度来反映，对企业基础资料的要求程度很细，也考验一个企业的计划管理水平，否则预算的准确度会大大降低。

　　对于房地产开发企业同时运作多个项目的情况，在项目开发阶段应该按照季度或月度进行资金执行预算的具体编制。项目的资金流量预算可以反映单一项目周期的完整现金流量，但是它并没有包括公司除该项目以外的其他项目的现金流，也不能映公司层面的整体资金收付，如往来款项划转、公司费用的管理、对外融资等等。

　　对于同时进行多项目运作的企业来说，在短期内公司的资金能否在各公司和开发项目之间进行统筹，需借助于编制具体的资金执行预算来达到平衡。所以，对公司整体的资金执行编制短期预算，既可以解决项目资金流量预算和长期预算准确度不高的问题，又可以帮助公司短期资金收付，它在房地产开发企业的预算中，应该受到高度重视。

　　2.2 执行与控制资金预算

　　编制完成资金预算特别是执行预算后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在进行资金的审核支付时，除了对凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件进行审核外，还应该依据资金预算，审核该笔款项支付是否在资金预算范围内。如是，应该及时安排支付;如不是，或者实际支付款项大于预算的金额款项，都应先和承办部门沟通，确定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若确需支付，那么应该作为预算外支出，将履行特殊审批程序后予以支付。

　　2.3 分析调整预算

　　房地产开发企业要建立健全资金预算执行情况动态反映体系，定期(一般为每季或每半年)对预算执行情况进行分析与调整，及时发现资金预算与执行过程中出现的差异，分析原因并调整后续资金预算，为下一步预算控制提供准确的基础性的信息。

　　2.4 预算考评

　　要想提高资金预算的执行率，发挥预算的控制作用，企业就必须将绩效考核与资金预算执行的情况进行挂钩。确定相关部门关键绩效考核指标时，应该将预算执行指标作为关键绩效考核指标之一，通常可作为部门关键绩效考核指标的预算考核的指标有 “预算执行率”、“超资金预算率”等。

　　在企业预算准确度很低的阶段，也可将“超资金预算率”这项指标作为考核指标。财务部门要对各个部门发生的预算外支出进行统计，对考核期内的“超资

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