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| 房地产开发项目的成本优化控制 |
| 作者:王忠伟 |
来源:中国房地产 |
点击量: |
发布时间:2009-1-17 15:49:29 |
英国著名项目管理专家梅乐在1988年对世界范围内52个世界经典房地产开发项目的随机抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期17%，而成本超过预算的情况更加普遍，平均达到88%。我国近二十年来的房地产开发项目实践也证明了这样一个事实，就是绝大部分项目是在成本超支、工期延长的情况下完成的。当前，我国房地产开发项目正朝着大规模、高档化的方向发展。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此，成本管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目，贯穿在项目开发的每一个阶段。根据美国项目管理学会的研究，房地产开发项目的成本管理包括成本估算、成本预算、成本控制三个过程。在我国传统的房地产开发项目实践中，当人们谈及成本管理时，主要是指成本控制，即如何以有效的方法使项目的成本不超过预算。
就广义的成本管理来说，成本优化更需要引起房地产开发商、业主和各级管理部门的高度重视。为有效地节约成本，仅有成本控制是远远不够的，如何优化成本，合理支出成本，是一个需要引起房地产开发商和有关方面高度重视的课题。
一、设计阶段的成本控制
在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，也是房地产开发项目成本控制的关键与重点，因此，特别需要加强设计阶段的成本控制。
虽然设计费占房地产开发项目全过程费用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但设计对工程造价的影响可达75%以上。设计质量的好坏直接影响到施工建设费用的多少和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求。我国房地产开发项目的大量实践表明，科学合理的设计可降低工程造价10%以上。但在项目设计中，许多设计人员重技术、轻经济，缺少技术经济的整体分析，任意提高安全系数或设计标准，较少考虑经济上的合理性，这就从根本上制约了项目成本的有效控制。研究表明，设计阶段尤其是扩初设计阶段对项目经济的影响达到70%-95%。从房地产开发项目的实践来看，一旦扩初设计获得批复，设计中所存在的技术问题、费用问题都很难解决。因此，必须重视扩初设计，以避免项目的“先天性不足”。为避免设计造成的成本失控，可重点从以下几个方面着手。
1.实行设计招标，优选设计单位
在制定设计招标方案时，应积极推行建筑方案与经济方案相结合的方法。实行一揽子招标方案，将工程主体与护栏、绿化等配套设施放在一起进行招标。尽可能多组织一些设计单位开展设计竞标，设计评标要考虑专家的不同组合，评标的技术手段要注意克服专家的片面性。这样做有利于优选好的设计单位，促使设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能等方面开拓创新的同时，也注重在降低工程造价上狠下功夫。
2.开展限额设计，有效控制造价
实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。作为设计人员，必须熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格。在此基础上，按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。各不同专业领域的设计，应做到协调统筹，在保证功能及技术指标的前提下，合理分解和使用投资限额，将施
工图设计和施工图预算融为一体，把技术和经济有机结合起来。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。&nb[1] [2] [3] 下一页
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