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| 房地产开发项目的成本优化控制 |
| 作者:王忠伟 |
来源:中国房地产 |
点击量: |
发布时间:2009-1-17 15:49:29 |
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3.增设合同条款，有效控制造价
针对设计人员经济观念淡薄、设计变更随意性大的倾向，在选定设计单位签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计，当设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费。这样做有利于对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行各方面的控制，是一种有效的举措。
二、施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产开发项目的实施过程，是资金投入最大的阶段，因此，必须强化施工控制。对开发商来说，主要是加强对施工单位履约行为的管理。施工阶段成本控制的重点有以下几个方面。
1.严格合同管理，减少工程索赔
施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更，强化变更程序。目前的房地产开发实践中，广泛使用工程量清单报价，许多施工单位采取“低价中标、索赔赢利”的方式来承揽工程。作为开发商或者业主方的造价管理人员，要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响。要从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。此外，在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔，以便有效控制成本。
2.强化监理机制，加强施工管理
选择合适的监理单位，对工程质量、工期和成本进行控制。按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任制，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。同时，做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，必须在监理方确认的工程量的基础上，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行最后核价，再支付相应的工程进度款。
3.开展技术创新，节约成本支出
技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低。当前科技进步日新月异，在房地产开发项目施工过程中，在确保主体施工技术方案可靠的基础上，提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等，利用技术进步的最新成果来实现缩短工期、节约成本的目的。
4.采取经济措施，控制管理成本
有效控制现场经费和各项管理支出，厉行节约，是控制成本的有效方式。根据开发项目的特点，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。对大宗材料或大型设备按合同要求从厂家直接进货，并根据工序及施工进度安排进料计划，以达到降低造价之目的。
三、竣工阶段的成本控制
竣工阶段是项目的收尾阶段。这一阶段成本控制的核心工作是：根据合同及有关的变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规等，认真审核工程款。最后的工程支付，必须以政策为依据，对送审的竣工决算要逐项核算工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
四、房地产开发项目的成本优化
传统上，人们只是重视房地产开发项目的成本控制，却忽略了成本的优化问题。其实，成本优化是成本控制的前提。关于成本优化的方法，将在另文中阐述，这里只介绍成本优化的基本原理。
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