本论话题的对话嘉宾是：上海凯龙瑞项目投资咨询有限公司总裁郑喜明先生、德隆资产管理有限公司执行总裁李喜刚先生、杭州普特股权投资管理有限公司执行总经理陈国灵女士、凯银投资董事长朱红女士和浙商建业有限公司副总经理胡卫庆女士。

　　郑喜明：房地产基金面临三大问题

　　你不能把所有的钱放到项目上，你有一定现金的储备，以防别人过来取，就是跟银行一样。

　　对于目前房地产企业的现金流、资金流、资金链这个问题，我觉得是先把手上的房子卖掉，到中间的时候再通过信托来解决问题。

　　关于基金融资渠道渠道，第一个是私募，第二个是私人银行平台，第三个是有第三方代理理财平台，第四个是一些大的机构，这些机构现在还是比较初期，还需要一段时间的培养。

　　房地产基金现在面临着三个方面的问题。1.房地产调控政策。我们现在谈很多项目，这个条件是比较难的。2.投资人对房地产的信心。如果你跟他说投一个住宅项目，但是他可能对投商业项目的信心会大一点。3.高投资回报的要求。

　　李喜刚：房地产业进入洗牌阶段

　　我觉得房地产经过十几年的高速发展，之前都是利用高杠杆获得了高回报，现在这一轮的调控实际上也是一个过程，进入一个洗牌的阶段。对于现金流管理好的企业我觉得在这一过程中会有更好的发展，如果现金流管理不好的企业他们在这一过程中将会非常难。

　　实际上我觉得管理是非常重要的，所以在选择基金管理公司的时候，管理团队是首先要考虑的。

　　陈国灵：限购政策延续将给基金公司带来机会

　　我觉得今年的房地产公司确实是面临着巨大的挑战，如果限购政策要延续的话，我觉得我们这些基金公司就会有机会。原来这么多年下来，习惯是卖房赚钱，现在要转变观点，我们可以去转到基金上面去。

　　对基金公司来说是要走四步，是募、投、管、退。我觉得“退”是最安全的，如果这一步走好的话就相当于是把整个都做好了。如何来控制呢?在找项目的时候，在合同里面设置一些措施，比如设置一个最低的销售价，然后包括投资的最高成本，或者是把这些表现涉及到合同里面，从法律上面来控制风险。

　　胡卫庆：创新和变革带来机会

　　如果宏观经济对房地产严控的话，这个时候就需要我们去创新、去变革，包括基金要有什么样的模式，怎么样去走，怎么样去设计这个方案，怎么样去给投资者实行产品的升级，实现产品本身的价值，虽然紧张，但我觉得这个其实更是一个机会。

　　朱红：从市场低估值的项目做起

　　我认同巴菲特的一句话别人“恐惧的时候我贪婪”。我们房地产的格局发生变化，这个可以转换投资人的位置，我觉得这个基金也会为大家提供更多的服务。

　　我们在这个过程中，我们凯银的团队也是做好基本功，主要是针对目前市场上低估值的一个项目，就比如说是现房或者是准现房的，就是基本建成的。