一、房地产调控的风险传导机制

　　以下是随着房价发展的不同阶段，住宅产业的风险逐步传导给国民经济其他部门的发展路径。

　　根据各行为主体的反应，其利益受损的顺序可能如下。

　　第一阶段：影响地方土地财政(房价没降低)。房价没降低，成交量首先下降，开发商采取的理性行为是缩量保价，减少开发和土地投标。开发商已经预期未来的形势不好，首先降低了拿地的热情。这表现在地价大幅度下降以及土地出让交易量降低。这一现象直接影响到地方“土地财政”、债务平台以及保障性住房建设的完成。第二阶段：影响关联产业(房价没降低)。成交量降低，意味着销售面积降低。那么装修装饰行业最先受到冲击。其次是房地产投资减少，新开发面积减少，这直接影响建材等行业。不过房地产投资具有滞后性，现在房地产投资很大程度都是开发商已经签约的、不得不开工建设的项目，因此影响关联产业的顺序是先影响上游产业，再影响下游产业。第三阶段：通过两条渠道影响银行金融风险 (房价降低)。房价降低后，影响到两个层面的风险。第一层面是已购买住房的居民。如果房价降到足够的程度，可能发生断供的现象，因此必须研究个人按揭贷款的风险性。第二层面是开发贷。房价降低，而土地成本依然，缩小了利润空间或者利润为负，可能影响开发商偿还银行的开发贷。第四阶段：综合性风险的产生。综合性风险是指前三阶段的风险互相反馈、互相作用的过程。房价降低了，开发商拿地速度和拿地数量递减，土地财政更加恶化，地方债务传导给银行，和开发贷、个贷风险叠加在一起，加剧了银行风险。

　　以上只是根据房价发展的阶段，从理论上推测出来的房地产风险发展路径。房地产风险是否沿着如此路径发展，尚有待观察。值得注意的是，由于中国城市化进程的加快以及家庭结构小型化、70年代“婴儿潮”，这些构成基本的刚性需求和改善性需求，支持着房价不会过快、过猛下滑。

　　二、房地产调控风险传导程度的判断

　　从目前来看，房地产宏观调控整体上对土地出让金影响不大。2011年前三季度全国133个市县土地出让金为12587亿元，基本与2010年持平(中国指数研究院，2011)。这主要是由于商办用地土地出让金和工业用地土地出让金的增加弥补了住宅用地土地出让金的减少。其中，住宅用地土地出让金额为8440亿元，同比下降 12.8%;商办用地土地出让金额为2710亿元，同比增加36.7%;工业用地土地出让金额为1294亿元，同比涨幅高达53%。虽然全国土地出让金整体与2010年持平，但是不同城市的土地出让金变化大，譬如率先放松限购令的佛山。

　　目前，房地产宏观调控尚未伤及国民经济。我们用施工面积和新开工面积衡量对上游产业的拉动。从施工面积上看，2010年1-8月，住宅为26亿平方米，同比增长28%。2011年1-8月，为34亿平方米，同比增长28.9%。其原因可能有两点：一是滞后效应;二是保障性住房大量开工，导致住宅施工面积无论是数量还是涨幅都处于历史高位。

　　因此从施工面积上看，对上游产业的整体拉动还在增长。但从新开工面积看，却呈现减少趋势， 2010年1-8月为10.5亿平方米，同比增长66%; 2011年1-8月为10.2亿平方米， 同比增长 22.6%。销售面积则反映对装修装饰行业以及家具家电行业的带动效应。从销售面积上看，2010年 1-8月为4.7亿平方米，同比增长4.1%;2011年 1-8月为5.4亿平方米，同比增长13.1%。基本可以判断：2011年住宅业对下游行业拉动效应要好于2010年(中国经济景气月报，2011)。

　　三、可能遭遇的循环调控困境

　　循环调控意味着风险尚没有发展到一定阶段，尚未伤及国民经济的时候，就迫于利益集团压力放弃现有的宏观调控，甚至采取逆向政策的调控行为。循环调控弊端在于不仅不惩罚投机者，而且让投机者获益。这就破坏了市场经济的最基本规则，增加了日后宏观调控的难度。为什么容易陷入循坏调控的困境呢?主要是由于中央政府的房地产拉动效应幻觉以及地方政府的“土地财政依赖症”引起的。

　　中央政府的即期房地产拉动效应幻觉。实际上拉动效应具有滞后性，并非如政府所希望的即期拉动效应。救市的目的是什么呢?拉动国民经济，实际上每年在建面积是一个稳定的

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