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1.细化限购。限购令细化的原则是凡是供求矛盾尖锐，则限购严厉一些。根据不同城市进行划区限购。我们用两类指标：基础指标和弹性指标。基础指标是衡量该地基本供求关系的指标，具体有三，城镇家庭户数、住房套数、户籍家庭户数。一般情况下，城镇家庭人口大于户籍家庭户数，特别是对于外来流动人口多的大城市更为明显。其一，当住宅套数<户籍家庭户数，说明该地区由于历史原因供求缺口很大，不论是否有投机性需求，都要实施严厉限购(参照北京限购)，因为这里已经孕育肥厚的投机性需求的土壤：其二，城镇家庭户数>住宅套数>户籍家庭户数，要实施较严厉的限购政策;其三，当住宅套数>城镇家庭户数时，要适当宽松限购，譬如第三套禁贷。这是基础性指标。另一类指标是弹性指标：主要是增量指标，包括批准预售套数、户籍家庭新增户数、城镇家庭新增户数。这三类同样构成一组关系，作为实施限购令严厉程度的参考。笔者所指的住宅套数包括商品房、房改房、各类保障性住房、单位自建房等。
2.定向宽松。首套住房的购买者应该得到鼓励和优惠。当前由于银根紧缩，商业银行出于自身利益考虑， 自行提高了首套住房的首付和利率。这种现象是由于商业银行是自负盈亏的经济体，难免做出利己的经济行为。对首套住房的首付和利率优惠应该是政策性银行所具备的，这也是我国住房政策性银行缺位的结果。因此针对首套住房的购买者，政府要适当给予商业银行贴息，激励他们履行政策性银行的职责;也可以对首套住房退税。如果发生个贷断供，则分不同情况定向援救。如果是刚性需求和改善性需求，可以适当贴息。如果是投机者，拥有数套住房，不建议贴息，这样才能起到惩罚投机者的目的。
3.长效政策。我国经济体制要完成两个转变：我国地方财政体制要从土地财政依赖逐步以房产保有税为主;房地产开发模式要从“香港模式”逐步转向“美国模式”。房产税是保有税，更是公平的税种，有利于抑制各类房地产投机行为，为地方财政支出提供收入来源，缩小地方政府和中央政府效用偏离的程度。从开发模式来看，我们照搬的“香港模式”是当年资本不足的产物，其特征是过度利用银行杠杆和土地杠杆，造成风险的单向积聚，此外还造成房地产企业随着宏观调控波动较大的现象。因此，有必要向“美国模式”转化。 上一页 [1] [2] [3]
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