地方政府的“土地财政依赖症”使得地方政府具有天生放松“限购令”的冲动。首先，卖地是从增量土地中挖掘财富，但是增量土地越来越少。由于官员任期的短期性，必然想尽可能卖更多的土地。下一任官员必然面临无地可卖钓困境。其次，卖地收入波动很大，但地方财政支出呈现刚性，因此调控使得地方政府很难受。如果地方财政支出刚性而且是每年递增的，那么就需要土地收入是持续的而且土地价格是增长的，地方财政支出才能被土地收入所覆盖。为了获得固定且日增的土地收入，地方政府欢迎投资投机性需求。一些比较贫困的省份，其居民的可支配收入比较低，这些省份尤其欢迎外来的投资客，这样源源不断的民间资本才能满足日益增加的地方财政需求。其地方政府财政收入来源不是来自于先进的技术行业、新兴行业，而是来源于土地，这实则是地区产业竞争力不足的表现。譬如新加坡依靠的是国外贸易，而德国依靠的是精密的工业制造，其国民经济增长和财政税收来源都取决于此，它们住房水平较高的主要原因之一是并不依赖于土地财政。

　　因此，可以说房地产宏观调控难以摆脱循环调控的梦魇，与中央政府国民经济拉动幻觉和地方政府“土地财政依赖症”息息相关。其循环调控的内在发展机理可能是：地方政府已经形成了较为严重的“土地财政依赖症”，这种土地财政不仅仅要用于行政事务支出，而且要维持城市建设。中央政府可能开始时不顾及地方政府的土地财政，要求贯彻宏观调控，但是一旦国民生产总值受到外来因素冲击，就可能不得不采取试探形式为宏观调控开了一道“口子”。其他利益主体譬如银行(富裕者购房对银行的风险较小)和地方政府出于自身利益需要积极跟进，便放大了“口子”，这样便纵容了富裕者投机购房。富裕者需求的是大户型，而且囤房囤地增加。这种结构失衡加剧了供求短缺，房价又一次上升。民怨逐步积累，中央政府又不得不开始新一轮宏观调控。

　　四、解决房地产循环调控的关键

　　解决房地产循坏调控的关键就是坚持房地产宏观调控的公平性和独立性原则。何谓公平性原则，主要是指维持进入市场机会的公平性。有两层含义：第一，维持代际进入市场机会的公平性。我国房改采取了“老人老办法，新人新办法”的改革思路。这是减少改革阻力的必要措施，但是却造就“老人”、“新人”住房机会极大不均。若有一套房改房，卖掉第一套，添一点钱，购买面积大些的住房，所支付的只是面积差的价格。而“新人”却需要支付全部面积的费用。第二，维护收入较低者进入市场的公平性。目前我国收入分配差距极大，应该阻止富裕者多购住宅的冲动，限购令就是用第三套禁购的方式，界定了收入较高者和收入较低者的边界。限购令就是让较低收入者入场，而不是市场经济下“价高者得”的方式，体现了维持进入市场机会的公平性。

　　何谓独立性原则?我国房地产改革并非服从提高居民水平的需要，而是依附于拉动国民经济的需要，因此很容易偏离本身的发展目标。譬如 1998年的亚洲金融危机，开启了房地产全面市场化的步伐;2003年非典发生，同样为了拉动国民经济，商品住宅成为主要供给渠道;2008年发生美国次级债危机，我国出台逆向政策。这种以“以国民经济为纲”的房地产宏观调控思路再也不能继续下去。改善民生，提高居住水平，改善住房环境，缓解住房不均的现象应该是政府应尽的职责。这种指导思想应该贯穿宏观调控的始终，客观上起到了拉动经济的作用。有时在维护住房公平和拉动国民经济指尖会存在一定矛盾，这时政府一定要把前者放在首位。

　　以公平性和独立性作为宏观调控的原则，而不能以房价跌到何种程度作为救市的红线。细化限购令是公平性原则和独立性原则在现实中的表现。所谓合理房价，就是在刚性需求和改善性需求基础上形成的房价，而不是在投资、投机性需求基础上形成的房价。合理房价还受到多种因素，如收入、通涨、建材价格、劳动力成本、税费等影响，本身也处于一种变动不居的过程中。如果政府的精力过度放在“合理房价”的预测上，那必将是吃亏出力不讨好的事情。

　　五、政策建议

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