一、房地产项目的成本构成及成本控制特点

　　1. 房地产项目的成本构成

　　首先，项目开发阶段的成本。这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策，必须考虑内容如土地、土建、设备、配套及其他收费支出。其次，项目设计和计划阶段的成本。具体包括项目设计、计划成本，招标投标成本和施工前准备成本，如规划勘察设计费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费等。最后，项目施工阶段的成本。这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止，如人工费、材料费、机械费、现场管理费等。

　　2.房地产业项目成本控制的特点

　　其一，成本控制周期长。房地产项目从论证到施工以至于竣工需要一个很长的周期，因此其成本控制周期也较长。这给目标成本的设定、信息的收集与分析、绩效考核等都带来了不少的困难，还容易因成本信息面广量大而造成信息处理费用增加、管理困难、信息泛滥等情况。

　　其二，影响成本因素及不确定因素多。房地产项目的主要开发成本包括土地成本、前期费用、工程成本、管理成本、营销成本、财务成本和其他费用。目前我国实行土地招拍挂制度，地价随着市场的供求关系而变化，也受人对未来的心理预期的影响，与此同时，建筑安装成本、基础设施成本、配套设施成本主要受市场建筑材料价格波动的影响以及建筑市场供求关系的影响，这些不确定因素往往成为成本预算被突破的重要原因，增加了开发项目成本控制的难度。

　　其三，成本工作对人员的素质要求高。房地产项目成本控制不同于其它行业，它涉及专业种类多，对人员的专业技能和管理技能要求也比较高。

　　其四，控制过程复杂。房地产开发项目的基本特点是产品的一次性、多变性和不确定性，要想使开发项目的成本达到最低，造价管理工作不容忽视。造价管理是一项复杂的系统工程，要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析、造价控制各方协同配合才能实现。

　　二、目前房地产企业成本控制的现状分析

　　1.成本控制理念落后。一些房地产业管理者对如成本控制的范围、目的及手段等方面存在认知偏差，缺乏成本管理战略思想，只顾招揽项目，而忽略了企业的长远发展。而有些管理者虽然认识到了成本管理的重要性，却没有对其形成制度化、规范化和程序化，只是单纯地认为成本管理就是不断降低成本，以成本高低作为衡量成本控制效果的依据，并以此进行绩效考核。

　　2.忽略了成本控制的全员性和过程性。很多房地产业把成本控制作为财务人员、少数管理人员的专利，认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责，而把项目从可行性研究到最终施工的各环节的相关部门排除在外，不能明确地确立成本控制的主体，使得落实成本控制目标缺乏具体的实施者。此外，有些把成本管理局限于施工阶段，没有顾及到全过程，没有认识到需要用战略的眼光把项目各个阶段的成本控制联系起来，对每个环节都做成本节约，才能达到整个项目成本的最优。

　　3.项目设计阶段缺乏严格成本控制。项目设计阶段是工程进行成本控制的源头，是把经济和技术有机结合的一个过程。有效的成本控制应该从图纸设计就开始，但是在我国，很多工程设计单位在经济和设计方面的分析不够深入，在对图纸设计阶段表现出轻经济重技术、对工程经济造价不够关心的问题。此外，项目的图纸设计质量并不是很高，经常会出现工程量的漏算和错算，造成工程项目造价增多，成本控制受到影响。

　　4. 成本控制方法和技术落后。很多房地产业在进行成本管理时电算化程度低，不能对项目的进度与成本同时进行实时的控制，不能及时收集、传递、处理、储存开发过程中出现的大量数据信息，也不能正确的选择与使用成本信息，先进的成本管理方法没有得到广泛的运用，很大程度上

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