[摘要]大多数房地产商在开发项目中，往往只注重房地产项目建造实施过程中的造价控制即工程预决算，而忽略了对房地产项目造价影响最大的前期决策和设计阶段的造价控制与管理。文章针对房地产项目工程前期决策和设计阶段的造价失控的原因和控制手段进行了分析并提出了一些建议。

　　目前大多数房地产商在开发项目中，往往只注重房地产项目建造实施过程中的造价控制即工程预决算，而忽略了对房地产项目造价影响最大的前期决策和设计阶段的造价控制与管理。项目实施阶段的造价控制对造价的影响的可能性仅为5%-10%，而项目前期决策阶段对造价影响的可能性高达95%，设计阶段对造价的影响却高达75%，因此笔者认为，有必要从工程决策和设计阶段入手，高度重视工程前期的造价控制管理问题。

　　一、目前房地产开发项目工程前期造价控制存在的问题

　　1.决策阶段

　　(1)决策者缺乏前期造价控制意识。由于房地产是近年来兴起的热门行业，许多房地产公司的老总都是做其他行业出身的，由于匮乏工程开发管理的基本认识，多数未推行工程项目全过程造价管理，导致前期阶段的造价控制在最高层未得重视。(2)前期投资没有科学分析和论证。前期的造价控制是房地产开发项目造价控制的源头和重点，但是在实际开发过程中，有不少房地产项目的投资和财务经济评价未经过科学的测算和分析论证，导致三超现象严重，预算超概算，决算超预算，最终不能实现造价控制的目标和良好的投资回报。(3)前期造价控制匮乏专业部分和人员。笔者在调查中发现，不少房地产公司的开发项目前期控制时，根本没有设前期造价控制的部门，也没有请专业的工程咨询公司做，而是让财务部或总工办等非专业部门代做，缺乏专业性，有的干脆就是凭经验或拍脑袋的数据，缺乏科学性，合理性和前瞻性，以至于投资估算等财务经济指标在项目开发过程中不能起到作为造价控制的参考依据的作用。

　　2.设计阶段

　　(1)工程招标设计中的造价控制不重视。当前房地产项目设计也应实行招投标制、公平竞争，把对设计阶段有效控制工程造价作为选择中标单位的主要标准之一，对全过程造价进行控制的管理。以致无法通过优化设计方案，达到编制初步设计概算起到控制总造价的作用。工程设计图的质量和深度等也不够，导致工程量清单中的工程量错算、漏算，也引起暂估项目的增多，使招投标工作的质量难以保证，因而也无法有效控制工程造价。(2)设计合同中往往缺乏工程造价优化设计方案的激励条款。目前大多数委托设计合同中，设计费用的支付是按建筑面积每平方米多少元或按投资额的一定比例计算设计费用，其合同条款中没有鼓励控制工程造价和优化设计方案的条款以及相关的奖励条款，因此，设计人员在设计过程中缺乏优化设计方案和控制工程造价的积极性。( 3)工程方案设计中造价缺乏经济分析。以往的概预算按着多年来设计单位的工作模式，这很容易造成方案阶段的投资估算忽高忽低，没有对工程造价做出恰当的控制，也给后来的初步设计概算带来了编制上的难度，设计概算突破投资估算的情况时有发生。

　　二、应对措施

　　1.决策阶段

　　(1)初步可行性研究。对于投资规模大、业态多样、技术复杂的房地产项目需要先进行初步可行性研究。而后如果认为该项目具有一定的可行性，便可转入详细可性研究阶段。否则，就终止该项目的前期研究工作，以防止无效投资继续而导致损失扩大。(2)详细可行性研究报告。详细可行性研究报告为项目决策提供技术、经济、社会、环境方面的评价依据，为项目的具体实施提供科学依据，还为下一阶段工程设计提供基础资料和决策依据。在可行性研究报告制定时，应考虑到对工程项目造价控制，一般应包含综述项目概况、项目提出背景和必要性、项目市场分析与营销方案、规划方案的优选、项目选址与建设条件、项目管理和人员配置及进度安排、项目环保与节能、项目投资估算与资金筹措、项目财务评价(依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行)、项目风险分析与对策(通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据)、国民经济评价、项目结论与建议(运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目开发建议)。

　　3.项目的评估与决策。评价与决策是由投资决策部门组织和授权有关咨询公司或有关专家，代表项目业主和出资人对建设项目可行

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