论文摘要:房产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目建议书、项目可行性研究报告。开展设计招投标、组织设计单位进行规划设计方案并组织进行扩初及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》直至《建设工程施工许可证》等。本小文仅就涉及前期工作中的重点：设计管理、规划设计和物业定位等内容做一个初步的探讨。

　　1探讨的主要内容

　　1.1、项目前期工作重点

　　a项目的设计管理;b项目规划和设计;c项目物业定位。

　　1.2、项目前期工作重点

　　项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。所以，项目的设计管理、项目规划和设计、项目物业(住宅等)定位是项目前期工作的重点。

　　1.2.1、设计管理

　　依据国内外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达70～90%。事实是，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大因此设计管理是整个项目开发的龙头。

　　(1)要充分认识到住宅设计的真正内涵。现代房产开发意义上的产品，主要由三个层面构成：核心产品即由产品的基本功能因素构成;有形产品即由产品质量、品牌、款式、包装、特色等构成;附加产品即由各种服务构成。住宅建筑当然属于有形产品，所具备的各项要素指标关键取决于住宅的核心内容：居住水平。住宅建筑是折射社会、经济、文化的复合体，所以住宅设计从原则上说是对客户居住生活的一种全面整合。

　　(2)其次在项目设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。

　　(3)应当协调好专业协作设计单位和政府相关审批部门的关系。一方面要求专业协作设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对项目的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边发展大的规划内容和要求;另一方面力求使政府相关审批部门准确了解专业设计人员的意图，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。

　　1.2.2、项目规划和设计

　　没有规矩，不成方圆。开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的(简称详规)。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的基础，也是核心骨干部分。根据经验，详规的关键问题说到底其实就是定位问题。也只有规划设计切合实际，符合项目本土化地段特色和目标客户需求的层次，项目本身才有科学性、合理性、超前性可言。

　　(1)主要物业建筑群体组合

　　就是指根据选址意见书确定的各项用地经济技术指标，以及由地块现状、尺度、定位等因素拟定建筑物业个数、层数、布局、朝向、间距、风格，反映总体平面布局、立面处理、竖向安排及其他涉及建筑物外形和组合的一些内容。它基本确立了小区的内在构成(含主要建筑物和附属设施)及各部分相互之间的关系。共有三个原则：

　　a功能原则：指符合日照、通风、密度、朝向、间距等基本功能要求，使居住生活方便和宁静。

　　b经济原则：指拟定合理的各项经济技术指标，适宜地利用每一处土地和空间。

　　c美观原则：指运用美学原理，体现地方本土特性并反应建筑风格个性。

　　在项目社区规划中，需要充分认识到居住行为从本质上讲是人的行为方式，人作为居住行为的执行者，是居住环境的主体。因此，对居住生活方式的深层考量，必须以人(需求客户)的生理、心理、行为、情感等方面内在需求为依据研究居住环境，强调以人为本，创造人与建筑环境和谐共生。

　　(2)主要路网设计

　　根据基地所处的地块位置、气候、地形地貌、周边既有道路现状以及规划定位，科学合理地布置小区主要出入口、主干道、区内次要道路、小径等。

　　路网设计主张强调道路的分级设置，目的是使车辆各行其道，避免组团内部和空间不必要的车流穿行。居住区道路的设计，过于强调通畅的道路线型并不可取。组团间及宅间道路也应注意与建筑之间的距离，创造条件让建筑周围形成归属感强的院落空间，同时有利绿化与设施的安排。实现人车分流设计可以使居民安心地在小区内自由活动、享受室外活动的乐趣。

　　另外居民私家车的增多，也使得停车位不足的矛盾尤为突出。目前很多城市要求新建住宅小区停车位按1：0.8进行配置。如果对区内道路的宽度、线型、铺装及设施精心设计的话，人车混行设计也能较好解决区内私家车不断增加与

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